15别墅推新房源 榕别墅市场打响“抢客大战”

进入第四季度，深陷调控风暴之中的楼市，开始出现产品上的分化——在普通住宅市场普遍放缓推盘节奏的同时，以别墅为代表的高端住宅项目却争相开盘、齐办活动，分外热闹。

　　据记者统计，单是11月份，福州就有15个在售别墅项目推出新房源，其中更有不少初次亮相的新盘。业内人士指出，今年第四季度，福州中高端别墅产品将迎来新一轮放量高峰，成为新政下福州楼市的“主战场”。
　　 市场一线:别墅扎堆上市 高端住宅成楼市供应主力
　　 福州版楼市新政已出台月余，在“限购令”影响下，榕城众多普通住宅项目均放缓了上市步伐，但别墅高端住宅市场却“逆市而动”——
　　 融信大卫城 (论坛 新闻 视频)·萨丁岛、融侨旗山、北纬25N (论坛 新闻)·安妮女王、三盛·托斯卡纳、正祥·橘郡、三木·水岸君山、禹洲·鼓山一号等十余个在售别墅项目纷纷加推新房源。此外，不少新项目比如龙江·云山墅、滨江荔园、云亩天朗 (论坛 新闻)第四期富仕·山，也选择在第四季度集体亮相。
　　 业内人士分析，四季度福州将出现一波别墅推货高潮，单看11月份，福州就有15个在售别墅项目推出新房源。产品以联排、小独栋为主，面积多在300-450平方米之间。与以往不同的是，300万元以下的经济型别墅供应量较少，大部分别墅总价都在500万元以上。从区域来看，新增别墅项目主要分布在闽侯板块。
　　 在供应放量的同时，别墅市场的成交也呈现出平稳态势。龙江·云山墅项目销售负责人告诉记者，尽管新政影响了一部分购房者的买房计划，但仍有不少人出于通胀压力而选择入市：“我们项目虽然刚公开不久，但最近每个周末都接待了二三十组意向客户，认购情况还不错。”
　　 深度分析
　　 A
　　 客群：闽商返乡置业 寻求资金“避风港”
　　 在楼市二次调控背景下，近期面市的高端别墅产品依然吸引了不少购房者关注。心家泊 (论坛 新闻)地产策划总监邱公浩表示，福州有强大的侨乡经济作补充，这部分高端群体的购买力十分旺盛，已成为当前楼市成交量的支撑点。“北纬25N·安妮女王的客户群就有许多是长年在海外打拼的华侨，每年四季度都有一波闽商返乡置业的需求，今年也不例外。”
　　 他分析，与以往炒房客所不同的是，目前购买高端别墅的群体更多是从自住的角度出发，并非以投机为目的，他们更注重楼盘的居住品质。
　　 有不少业内专家也指出，近期高端住宅项目的逆市走强，还与通胀预期的加剧有关。
　　 根据国家统计局发布的数据显示，10月份我国CPI（居民消费价格）同比上涨4.4%，创下了25个月新高。
　　 正和集团策划部经理孙茜茹告诉记者，不断上扬的CPI，迫使市场上的流动资金寻求保值渠道，“不少购房者都表示现在买房是为了抗通胀。”她认为，资源型的顶级物业由于产品稀缺，保值、增值功能凸显，因此再度成为一些企业家的资金“避风港”。
　　 B
　　 营销：圈层意识升级 楼盘鼓励“老带新”
　　 高端别墅项目的集体放量，也促使市场竞争日趋白热化，众楼盘在营销方面“各显神通”。融信大卫城·萨丁岛11月推出了业主“老带新”的购房优惠活动，主打圈层营销概念；而北纬25N·安妮女王则选择每周末在项目现场举办“欧洲风情之旅”系列活动，通过实景体验增强客户对产品的认可度。
　　 融信集团营销总监吴昊表示，别墅作为高端消费品，目标群体相对固定，“我们通过举办一些高端的业主活动，进行圈层营销，可以将财富阶层聚集起来。”在他看来，圈层营销是目前相对有效的别墅营销方式，“这不但能为既有客户提供增值服务，还能通过‘圈子’的影响力吸引大批潜在客户，形成项目的口碑效应。”
　　 业内人士也指出，“老带新”圈层营销模式的盛行，对开发商的实力提出了更高要求，品牌开发商的优势由此凸显。“显然，只有在开发商前期开发的产品经过了市场的检验，项目品质、服务都得到老客户认可的情况下，‘老带新’的效果才会得以显现。”
　　 C
　　 价格：愈高端愈坚挺 呈缓步上扬态势
　　 在价格方面，此轮推出的别墅新品并未出现大幅的价格松动，并且，个别楼盘由于具备稀缺的地段、景观、配套资源，价格愈发坚挺，呈现出缓步上扬态势。
　　 邱公浩分析，别墅的产品属性和购买人群与普通住宅有着显著区别，高端住宅的买家更关注产品本身的价值，包括品质、地段、景观、配套、品牌、物业服务等，价格并不是他们决定下手购买的最主要因素。因此，尽管市场出现阶段性的调整，但高端物业仍然具有长期投资的潜力，开发商不会轻易采取促销、降价等手段，价格不会出现大幅波动。
　　 事实上，自2006年“限墅令”颁布以来，别墅产品的稀缺性越来越强，在历次楼市宏观调控中，资源型别墅的保值、升值功能突出，甚至有人将高端别墅产品比作楼市的“硬通货”，就是强调其具有抗风险的保值功能，兼具使用价值和投资价值。业内专家指出，当前在新政的影响之下，开发商定价相对理性和谨慎，豪宅项目的价格涨势有所放缓，一些高性价比的别墅项目很可能出现逆市热销的行情，带动楼市整体成交均价的上扬。
　　 【业界看市】
　　 新政下，高端别墅产品更抗跌
　　
融信集团营销总监 吴昊

　　虽然目前福州在售的别墅项目不少，但每个项目的推盘量都不大，基本是几十套左右。因此，高端住宅项目只要突出产品的差异化、个性化和精致化，抓准有效的目标客群，销售并不难。我认为，越是在市场出现波动的时候，高端别墅产品的抗跌、保值功能就更加突出，具有地段和品牌优势的高端别墅项目，容易在此轮市场竞争中脱颖而出。　　
　　
普通住宅市场“过冬”:高端住宅和商业地产将“迎春”

　　心家泊地产策划总监 邱公浩

　　在楼市新政影响下，今年四季度普通住宅市场将进入短暂的调整期，新盘供应量少。从福州新拍土地的情况来看，明后年将会有大批中小套型房源面市，我建议刚性置业者可以暂时先缓一缓，等到明年一季度以后再出手。
　　 而手头资金较为宽裕的高端住宅购房者应“充分对比，及时出手”，所谓“充分对比”是指可趁现在高端项目集中亮相的机会，充分了解楼盘信息，通过对比甄选出真正适合自己的产品。而“及时出手”是指真正的高端住宅皆是占有了大量稀缺资源，此类稀缺资源型住宅必然是卖一套少一套，在高端产品集中亮相时也应及时出手，应从地段、环境、配套、品牌等方面综合考量后再做出决定。　　
　　
通胀压力下:高端别墅将成为“香饽饽”

　　正和集团策划部经理 孙茜茹
　　 通胀压力有增无减，股市又在3000点来回震荡，这使一部分手上有闲余资金的人们意识到，不动产依然是资产保值较为稳定的渠道之一。因此，虽然新政调控严厉，但近期别墅项目却呈现供销两旺的态势。我认为，在通胀压力下，还是有部分流动资金会进入楼市，而独栋别墅等高端产品，将凭借产品的稀缺性，成为未来楼市的“香饽饽”。

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